Sık sorulan sorular: İstanbul'da ev satışı

Genel akış şöyledir: tapu ve belge kontrolü, ücretsiz piyasa analiziyle gerçekçi bir fiyat aralığı, evin gösterime hazırlanması, ilan ve tanıtım, alıcı görüşmeleri ve tapuda devir. Bir gayrimenkul danışmanıyla çalışacaksanız hizmetler ve hizmet bedeli yazılı bir yetkilendirme sözleşmesiyle belirlenir (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik). Ümraniye'de satış sürecinin adımlarını Hizmetler sayfasında anlattım.

Önce üç şeye bakmak gerekir: fiyat, sunum ve erişim. İlan uzun süredir ilgi görmüyorsa fiyat güncel piyasa koşullarına göre yeniden ele alınabilir; fotoğraflar, ilan metni ve gösterim düzeni gözden geçirilebilir; evrakta alıcıyı tedirgin eden bir konu varsa önceden çözülebilir. Ücretsiz piyasa analiziyle mevcut durumu birlikte değerlendirebiliriz.

Satış fiyatı; mahalle, metrekare, kat ve cephe, bina yaşı, bakım durumu, site veya apartman özellikleri, ulaşım ve aynı dönemde satışta olan benzer mülkler birlikte değerlendirilerek belirlenir. Ücretsiz piyasa analizi bu bilgileri bir araya getirip gerçekçi bir fiyat aralığı konuşmak içindir; resmi bir rapor yerine geçmez.

Miras kalan evin satılabilmesi için genellikle önce mirasçılık belgesi alınır ve tapuda mirasçılar adına intikal işlemi yapılır; satış için paydaşların birlikte hareket etmesi gerekir (TKGM). Gelir İdaresi'nin açıklamasına göre miras yoluyla edinilen gayrimenkullerin satışından doğan kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmez (GİB). Veraset ve intikal vergisiyle ilgili yükümlülükler için gib.gov.tr kaynaklarına bakmanızı, gerekirse bir mali müşavire veya avukata danışmanızı öneririm.

Evet. Kiracılı ev satılabilir; satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez ve yeni malik kira ilişkisini devralır (Türk Borçlar Kanunu). Bu nedenle kira sözleşmesinin bir kopyası, kira süresi ve kiracıyla gösterim düzeni satış öncesinde netleştirilmelidir. Kendi durumunuz için bir hukukçudan görüş almanız yararlı olur.

Satılabilir. Tapuda ipotek varsa kalan borç genellikle satış bedelinden kapatılır ve bankanın yazısıyla ipotek kaldırılır; bu sıralamanın bankanızla önceden planlanması gerekir. Mülk üzerindeki ipotek kaydını Web Tapu üzerinden görebilirsiniz.

Hisseli (paylı) bir taşınmazda kendi payınızı satabilirsiniz; ancak paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir (Türk Medeni Kanunu). Bütün taşınmazın satışı için ise paydaşların birlikte hareket etmesi gerekir. Hisseli satışlarda bir avukattan görüş almanızı öneririm.

Takyidat; tapu kaydı üzerindeki ipotek, haciz, şerh, beyan gibi kısıtlama ve kayıtlardır. Kendi taşınmazlarınızı ve üzerlerindeki kayıtları e-Devlet girişiyle Web Tapu üzerinden görebilir, tapu işlemleri için başvuru ve randevu adımlarını da buradan takip edebilirsiniz. Satıştan önce bu kontrolü yapmak, alıcıyla sürpriz yaşamamanızı sağlar.

Tapu harcı 492 sayılı Harçlar Kanunu kapsamında alım-satımda hem alıcı hem satıcı için ayrı ayrı hesaplanır; taraflar kendi aralarında farklı bir paylaşım konuşabilir. Güncel oran ve tutarı TKGM ve Web Tapu üzerinden kontrol etmenizi öneririm; bu sitede oran yazmıyorum çünkü güncel resmi kaynaktan teyit edilmesi gerekir.

Gelir İdaresi'ne göre bir bedel karşılığında edindiğiniz gayrimenkulü edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsanız, elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak gelir vergisine konu olabilir; miras yoluyla edinilenler bu kapsamda değildir (GİB açıklaması). Yıllık istisna tutarı ve beyan koşulları için GİB'in değer artış kazancı hesaplama ekranını kullanabilir, bir mali müşavire danışabilirsiniz.

Hizmet bedeli, iş sahibi ile yetki belgeli işletme arasında yazılı olarak yapılan yetkilendirme sözleşmesinde belirlenir (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik). Bedelin üst sınırı ve diğer kurallar bu yönetmelikte düzenlenmiştir; sözleşmeyi imzalamadan önce hizmet kapsamını ve bedeli birlikte, açıkça konuşuruz.

Taşınmaz ticareti, Ticaret Bakanlığı'nın bilgi sistemi üzerinden yetki belgesi verilen işletmeler tarafından yapılır ve ilanlarda yetki belgesi numarasına yer verilmesi gerekir (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, Ticaret Bakanlığı). Çalışacağınız danışmana belge numarasını sormanız iyi bir başlangıçtır. Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi No: 3409268.

Fırat Subaşı, İstanbul'da evini satmak isteyenlerle çalışan bir gayrimenkul danışmanıdır. Uzmanlık alanları: Ümraniye, Ataşehir, Çekmeköy, Kadıköy, Sancaktepe ve Üsküdar. Ofisi Ümraniye'dedir: Tepeüstü Mahallesi, Eski Kadıköy Yolu Caddesi No: 19/1, Ümraniye / İstanbul.